Wat verandert er in 2026 voor jou als koper of verkoper?

Met het nieuwe jaar zijn er opnieuw wijzigingen in wet- en regelgeving ingegaan die direct effect hebben op de woningmarkt. Geen ingrijpende hervormingen, maar wel concrete aanpassingen die invloed hebben op je financiële mogelijkheden, je positie als koper of de aantrekkelijkheid van je woning als verkoper. Door te weten wat er verandert, kun je beter inspelen op kansen én risico’s. We zetten de belangrijkste punten voor je op een rij.

 

Overdrachtsbelasting: meer ruimte voor starters, lagere drempel voor beleggers

Koop je in 2026 een woning, dan hangt de hoogte van de overdrachtsbelasting af van het gebruik van de woning.

 

Startersvrijstelling uitgebreid

Ben je tussen de 18 en 35 jaar, koop je een woning voor eigen bewoning en maak je voor het eerst gebruik van de startersvrijstelling? Dan betaal je geen overdrachtsbelasting, mits de woning niet duurder is dan € 555.000. In 2025 lag deze grens nog op € 525.000.

 

Eigen woning zonder startersvrijstelling

Koop je een woning om zelf in te wonen, maar kom je niet (meer) in aanmerking voor de startersvrijstelling? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting over de koopsom. Dit tarief blijft ongewijzigd.

 

Beleggers en tweede woningen

Voor woningen die niet als hoofdverblijf worden gebruikt, zoals beleggingspanden of een tweede woning, wordt het overdrachtsbelastingtarief per 1 januari 2026 verlaagd van 10,4% naar 8%. Dat maakt investeren iets aantrekkelijker, al blijft het verschil met het tarief voor eigen bewoning groot. Voor niet-woningen, zoals bedrijfspanden, blijft het tarief 10,4%.

 

Nationale Hypotheek Garantie: hogere grens, duidelijke regels

In 2026 kun je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) afsluiten tot een woningwaarde van € 470.000. Neem je energiebesparende voorzieningen mee in je hypotheek, dan mag dit bedrag oplopen tot € 498.200. Daarmee wordt NHG voor meer kopers bereikbaar.

De borgtochtprovisie blijft ongewijzigd op 0,4% van het hypotheekbedrag. Nieuw is dat de datum van het bindend aanbod van de geldverstrekker leidend is voor de toepasselijke NHG-voorwaarden. Is dat aanbod uitgebracht na 1 januari 2026, dan gelden automatisch de normen en grenzen van 2026.

 

Duurzaamheid weegt steeds zwaarder

Verduurzaming blijft een belangrijk aandachtspunt binnen de woningmarkt. Het energielabel van een woning speelt een steeds grotere rol bij het bepalen van de maximale hypotheek, het inschatten van de maandlasten en de aantrekkelijkheid van een woning voor potentiële kopers.

Voor verkopers wordt het daarom nog belangrijker om verduurzamingsmaatregelen goed zichtbaar te maken en te zorgen voor een actueel energielabel. Voor kopers betekent een minder gunstig energielabel vaak hogere toekomstige kosten, iets om mee te nemen in de onderhandeling en bij het bepalen van je financiering.

 

Hypotheekregels en fiscale wijzigingen in 2026

De leennormen zijn opnieuw aangepast. De maximale hypotheek wordt nog steeds bepaald op basis van inkomen, vaste lasten en gezinssituatie, maar energiekosten, verduurzamingsmogelijkheden en inkomensstabiliteit wegen zwaarder mee. Hierdoor kan je leencapaciteit afwijken van vorig jaar, zelfs bij een gelijk inkomen.

Daarnaast verandert er fiscaal het nodige voor huiseigenaren. Het maximale tarief voor hypotheekrenteaftrek stijgt licht naar 37,56%. Tegelijkertijd wordt de Hillen-aftrek verder afgebouwd: in 2026 bedraagt deze nog 71,87%. Huiseigenaren zonder of met een zeer lage hypotheekschuld gaan hierdoor geleidelijk meer eigenwoningforfait betalen.

 

Wat betekent dit voor huur en belegging?

Voor verhuurders en beleggers zijn er aanvullende wijzigingen. Zo stijgt het btw-tarief op logies, zoals vakantieverhuur en short stay, van 9% naar 21%. Ook zijn de maximale huurverhogingen voor 2026 vastgesteld, waarbij onderscheid wordt gemaakt tussen sociale huur, middenhuur en de vrije sector.

Daarnaast wordt gewerkt aan nieuwe wetgeving rondom servicekosten en hospitaverhuur. Deze regels zijn bedoeld om huurders beter te beschermen en meer duidelijkheid te creëren over wat wel en niet mag worden doorbelast. Voor makelaars en beleggers vraagt dit om extra aandacht voor contractvormen en correcte afrekeningen.

 

Wat kun jij nu doen?

De regelgeving van 2026 biedt kansen, maar vraagt ook om een goede voorbereiding. Of je nu starter bent, wilt doorstromen, overweegt te verkopen of kijkt naar beleggen: actuele kennis maakt het verschil. Bij Van Overbeek Makelaars kijken we graag met je mee. We leggen uit welke regels van toepassing zijn op jouw situatie en hoe je daar slim op inspeelt.

Wil je weten welke wijzigingen in 2026 invloed hebben op jouw plannen? Plan een vrijblijvend adviesgesprek met een van onze makelaars. We denken graag met je mee.