Wat verandert er in 2026 voor woningkopers en huiseigenaren?

Het jaar loopt op z’n einde en dat betekent: nieuwe hypotheekregels. Geen grote politieke koerswijzigingen, maar wél praktische aanpassingen die invloed kunnen hebben op jouw plannen voor 2026. Denk je eraan om een huis te kopen, je hypotheek aan te passen of je woning te verduurzamen? Dan is dit hét moment om je goed te oriënteren. We zetten de belangrijkste veranderingen overzichtelijk voor je op een rij.

NHG-grens gaat omhoog: meer zekerheid voor meer kopers

Vanaf 1 januari 2026 wordt de NHG-grens verhoogd naar €470.000. Dat is €20.000 meer dan in 2025. Ga je bij aankoop meteen verduurzamen? Dan kun je zelfs tot €498.200 lenen, dankzij de mogelijkheid om 6% extra te financieren voor energiebesparende maatregelen.

Vanaf 2026 wordt het ook eenvoudiger: er geldt dan één NHG-grens voor alle woningtypen. Dus ook woonwagens of standplaatsen vallen onder dezelfde voorwaarden als reguliere koopwoningen. De afsluitprovisie blijft gelijk: 0,4% van het leenbedrag.

🔹 Meer woningen vallen binnen de NHG-grens, en dat betekent: meer keuze en meer zekerheid.

Hogere vrijstelling overdrachtsbelasting voor starters

Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een woning waarin je zelf gaat wonen? Dan profiteer je in 2026 van een hogere vrijstelling van overdrachtsbelasting. De woningwaarde waarvoor deze vrijstelling geldt, stijgt naar €555.000 – dat is €30.000 meer dan in 2025.

Let op: dit geldt alleen voor woningen waarin je zelf gaat wonen. Voor verhuur of een tweede woning geldt deze vrijstelling niet. Ook beleggers merken verschil: zij gaan in 2026 8% overdrachtsbelasting betalen, waar dat nu nog 10,4% is.

🔹 Als starter kun je hiermee duizenden euro’s besparen – extra ruimte voor inrichting, verbouwing of verduurzaming.

Meer kunnen lenen door stijgende inkomens

Volgens het Centraal Planbureau stijgen de inkomens in 2026 gemiddeld met 4,1%. Dat betekent dat veel mensen straks net iets meer kunnen lenen voor een hypotheek. Hoeveel dat precies voor jou betekent, hangt af van je inkomen, gezinssituatie, maandlasten en het energielabel van de woning.

🔹 Net dat beetje extra leenruimte kan het verschil maken tussen ‘misschien’ en ‘ja’.

Verduurzamen: minder ruimte bij al energiezuinige woningen

De overheid blijft verduurzaming stimuleren, maar voor woningen die al heel zuinig zijn komt er in 2026 een aanpassing. Woon je in een woning met energielabel A+++ of A++++? Dan wordt de extra leenruimte voor verduurzaming beperkt – of zelfs helemaal afgeschaft.

Voor woningen met energielabel A++++ is het straks niet meer mogelijk om extra te lenen voor verduurzamingsmaatregelen. De gedachte hierachter: deze woningen zijn al zo energiezuinig dat er weinig winst te behalen valt.

Voor andere woningen verandert er niets:

Label A t/m A++: extra leenruimte blijft hetzelfde
Label C of D: geen verandering
Label E, F of G: geen extra leenruimte, zoals nu ook het geval is

🔹 Bij woningen met een lager energielabel heb je juist meer mogelijkheden om direct te verbeteren met extra financiering.

Wat kun je nú al doen?

De woningmarkt verandert continu, maar met deze aanpassingen weet je wél beter waar je op kunt rekenen in 2026. Of je nu gaat kopen, verkopen of verduurzamen: het is slim om daar nu al over na te denken. Zeker als je wilt weten wat deze regels in jouw situatie betekenen.

Bij Van Overbeek Makelaars kijken we graag met je mee. We helpen je niet alleen bij het kopen of verkopen van een woning, maar geven je ook helderheid over je financiële mogelijkheden. Dankzij onze samenwerking met De Hypotheekshop in Purmerend, Hoorn of Bovenkarspel kun je rekenen op onafhankelijk financieel advies. Het eerste gesprek is altijd gratis.